旅游开发的难点与痛点

        （一）三大脱节与四大分离

        1. 三大脱节

        建筑工程设计院认为从规划服务商角度看，多年来规划设计一直很难落地，被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做规划方案时，并没有考虑到人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节；从政府投资与市场需求角度看，政府不断推动旅游投资，背后是否有足够的市场需求，最后消费埋单与否是关键；从企业投资与回报角度看，大多数是在靠地产、行政力量等因素实现回报，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8% 以上收益率的旅游项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接。

        2. 四大分离

        建筑工程设计院认为在旅游项目开发过程中存在“四大分离”问题，即旅游规划设计、旅游投资、旅游开发建造、旅游运营四个阶段之间的相互分离。如今各行各业的投资者都在投资旅游业，但众多项目投资人对旅游目标定位、旅游产品规划设计、旅游建造、旅游项目管理等旅游开发过程并不熟悉，大部分旅游投资者并不具备运营能力与基础，大量的建造商并不知道如何营造特色主题、如何建造旅游特色景观，造成设计与施工分离，最后导致旅游规划设计与旅游运营分离。

        （二）三大难题与四大失衡

        1. 三大难题

        建筑工程设计院认为旅游开发中的三大难题是指开发融资难、产品创新难、落地运营难。开发融资难（找资金）。我国旅游开发虽然出现了跨行业投资态势，大型非旅资本不断进军旅游业，但是目的地旅游投资的“大投资、长周期、回报慢”难题依然存在。归根结底是资产端和资金端的匹配问题，资产端融资时要选对时机，在现金流不错、收良好的时候去融资。资金端投资前要考虑好前期可研、投资节奏、成本控制等问题。

        建筑工程设计院认为产品创新难（找团队）。旅游景区大量同质化旅游产品已不能适应需求侧多元化、升级型的市场消费。既然旅游的核心在于其吸引力的打造和动态创新，那么旅游目的地或旅游项目的开发，尤其是不可逆的资源型旅游开发，就要真正走心，在传统开发设计上，寻找优秀的创新团队进行合理的调整。

        建筑工程设计院认为落地运营难（找团队）。旅游目的地或项目要想做好， EPC 建造和持续经营管理能力至关重要。很多旅游项目一开始具有新颖、超前的理念和规划，但三五年后落地工作具有很大困难。因此，前期策划规划要考虑到后期采购、实施的影响，要形成前期与后期建造一体化的弹性运营，并且注重服务细节，这样才能让旅游目的地保持持续、稳定、健康地朝前发展。

        2. 四大失衡

        建筑工程设计院认为旅游开发中存在咨询服务与市场需求、服务机构业务、市场信息、人才供求的四大失衡。

        旅游咨询服务与市场需求失衡。“不接地气、无法落地”已成为旅游规划目前面临的最大问题。传统旅游策划、规划、建设、运营等单一的咨询服务已不能满足目前旅游开发运营市场的需求。旅游项目的开发不只要有好的顶层设计、好的产品规划，还要确保项目成功率和投资回报率。因此，需要投融资、规划、策划、建设、运营等各方面资源无缝对接，真正融为一体，将团队效率和项目效益实现最大化。在市场需求的倒逼下，有一定规模的旅游规划设计院，必须要实现向全产业链、全程服务转变，成为集成化服务机构。

        服务机构业务失衡。目前真正有实力的旅游规划公司数量并不多，规划公司地域的不均衡导致业务失衡。优秀的团队不能介入项目中，无法综合考虑项目开发和后期落地运营等诸多问题，导致规划无法落地。

        旅游市场信息失衡。我国目前旅游行业的招投标领域，往往存在信息发布与获取不对称问题，如借提高工作效率之名来控制信息、缩短招标发布时间，或因地域原因，获取招标信息延迟，错失投标机会。在政府工程采购网、各省政府采购中心网站、部分省级公共资源交易中心网站、部分地市政府部门的招标网站及央企、民企自有采购平台、行业公共招标平台、招标公司网站等众多网站中，信息获取的及时性较差，存在非公开竞争的局限性。