三类用地的17种拿地方法，做旅游规划应该看看

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，我国法律从土地用途角度将土地分为三类，即农业用地、建设用地和未利用地三类。

      1、农业用地

      农业用地是直接或间接为农业生产所利用的土地，又称农用地。包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕水面、农田水利设施用地，以及田间道路和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。

      2、建设用地

      建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。

      3、未利用地

      未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等 。

17种用地解决方案

      方案一：使用存量国有建设用地

      市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。

      1.国有土地划拨，即行政方式。

      2.国有土地使用权出让。

      3.国有土地租赁。

      4.国有土地使用权作价出资或入股。

      除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。

      方案二：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

      方案三：建设项目使用国有农用地

      建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。

      方案四：圈外单独选址建设项目用地

      能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地，可以利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外的土地，经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地  转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

      方案五：建设项目使用集体建设用地

      有六种情形可使用集体建设用地。

      1.乡镇村公益事业、公共设施用地。

      2.村民住宅。

      3.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

      4.以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

      5.在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。

      6.返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

      方案六：建设项目使用集体未利用地

      可以参照方案五，直接作为集体建设用地使用。

      而国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

      方案七：建设项目使用国有未利用地

      建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。

      方案八：使用设施农用地

      设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地、农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

      设施农用地不包括以下用地：

      1.经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；

      2.以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；

      3.以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

      方案九：结合土地整治、村庄整治安排用地

      土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整（地类调整和供地安排）。

      土地整治实施规划经批准后，应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

      方案十：建新区用地

      使用增减挂钩项目建新区用地，视同建设用地。

      方案十一：农业项目使用国有农用地

      有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式。

      方案十二：农业项目使用集体农用地

      有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方式。

      方案十三：农业项目使用四荒地等未利用地

      有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批；

      方案十四：农村三项建设使用圈内农用地

      应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用；

      方案十五：农村道路用地和农田水利设施用地

      符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标。

      方案十六：地质灾害治理工程用地

      按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。

      方案十七：通过市场解决项目用地

      1.以转让方式取得土地使用权。

      2.以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的。

      3.以合作开发方式开发利用目标土地。

      4.原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地。

      5.原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地

      接下来帮大家梳理一份关于土地流转、土地托管、土地入股的概念、模式等干货知识，希望帮助大家提高经营能力、做大规模农业。

一、概念

      1、啥叫土地流转？

      土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

      可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

      农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。

      2、啥叫土地承包经营权？

      土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。

      该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。

      2017年10月18日，第二轮土地承包到期后再延长三十年。

      3、啥叫土地承包经营权流转？

      土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转·“土地承包经营权流转”最早是1995年提出的，国发﹝1995﹞7号 《国务院批转农业部〈关于稳定和完善土地承包关系的意见〉的通知》中明确提出“建立土地承包经营权流转机制”。

      4、 啥叫土地入股？

      土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

      5、啥价土地托管？

      土地托管是指部分不愿耕种或无能力耕种者把土地托给供销社等合作组织和种植大户,并由其代为耕种管理的做法。

土地托管现象是在市场经济条件下,在土地制度改革进程中产生的新成果。通过规模化的土地托管,在不改变农民的土地承包权、收益权和国家惠农政策享有权的前提下，实现了农业规模化、集约化、机械化生产，较好解决了“谁来种地、怎么种地”的问题。[1] 是为了更好的服务农民实现双赢的很好合作方式，目前全国各地还在共同努力营造良好的环境。分为全托管方式，半托管方式。

      6、啥叫土地使用权？

      土地使用权（Land Use Rights）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

      土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

      农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

      农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。  宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

      7、啥叫土地使用税？

      土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

      8、啥叫农村宅基地？

      农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

      9、啥叫责任田？

      责任田是指将村集体所有耕地承包给农户，由农户自己负责耕种和管理，但不能随意买卖和挪作使用的田地。

      根据效率原则，责任田采取按人承包、按劳承包和招标承包等三种主要方式承包经营，经营农地为社区总面积的2/3。剩余社区面积作为生活保障用地，根据公平原则，按人口平均分配给农户，称作自留地。

       农村税费改革之前，责任田要交纳农业税、土地承包费、粮食定购任务。税费改革后不再交纳农业税等费用，国家还每年发放补贴。

       10、啥叫土地置换？

       土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。包括异区地块的置换和同区内地块的置换两种情况。两种情况：

       1）因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。

       2）土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。